Mitoyenneté: droits et devoirs des copropriétaires

Qu’est ce que la mitoyenneté ? 

La mitoyenneté désigne l’état d’une haie, d’un arbre, d’un fossé, d’une clôture ou d’un mur qui se trouve sur la limite séparative entre deux propriétés voisines.

Dans quelles conditions un bien est-il mitoyen ?

• Concernant le mur mitoyen

L’article 653 du Code civil pose une présomption de mitoyenneté lorsque le mur sert de séparation entre deux bâtiments ou encore lorsqu’il sépare une cour et un jardin. Cela suppose que, pour être mitoyen, le mur doit être situé à la limite séparative de deux terrains voisins privatifs.

L’article 654 du Code civil pose néanmoins des limites à cette présomption de mitoyenneté d’un mur. Ainsi, « un mur n’est pas mitoyen lorsqu’il a à son sommet une inclinaison d’un seul côté, ou qu’il y a des tuiles ou corniches d’un seul côté » étant entendu que le mur appartient au propriétaire du fond vers lequel est dirigée l’inclinaison ou sur lequel les tuiles ou corniches sont situées.

• Concernant la clôture mitoyenne (haie, arbre, fossé)

L’article 666 du Code civil permet de déterminer la mitoyenneté d’une clôture. Cette dernière est réputée mitoyenne dès lors qu’elle sépare deux fonds immobiliers. Le terme “clôture” concerne à la fois un fossé, une haie ou un arbre. Toutefois, des précisions sont à prendre en considération selon le type de bien. 

Dans le cas d’une clôture végétale, à savoir un arbre ou une haie, la plantation sera considérée comme mitoyenne si elle se situe : 

• A moins de 0,5 mètre de distance de la propriété voisine lorsque sa hauteur est inférieure ou égale à 2 mètres
• A moins 2 mètres de distance de la propriété voisine lorsque sa hauteur est supérieure à 2 mètres.

Dans le cas d’un fossé, l’article 666 du Code civil précise qu’il ne sera pas considéré comme mitoyen «lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé».

La mitoyenneté peut être établie de différentes manières selon la loi. Néanmoins, c’est le plus souvent l’acte de propriété qui en fait état.

Les droits attachés à la mitoyenneté

La mitoyenneté suppose une copropriété qui génère des droits au profit de chacun des copropriétaires.

Concernant les murs, chaque copropriétaire peut entamer des travaux (exemples : peintures ou crépi) sur son côté du mur, sans avoir à obtenir l’accord de l’autre propriétaire.

À l’inverse, si l’un des propriétaires souhaite utiliser le mur mitoyen comme appui pour la construction d’un autre bâtiment ou bien s’il souhaite y installer des poutres, l’accord de l’autre propriétaire sera indispensable. 

À défaut d’un tel consentement, les travaux doivent avoir été réalisés par un expert, garantissant que tous les moyens nécessaires ont été mis en œuvre pour que l’ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre propriétaire. 

Dans le cas contraire, le propriétaire voisin est autorisé à demander la destruction des constructions en appui ou en enfoncement dans le mur mitoyen.

Toutefois, s’agissant du rehaussement d’un mur, l’article 658 du Code civil dispose que la personne qui rehausse le mur s’acquitte des frais de travaux dus au rehaussement, mais aussi des frais d’entretien de la partie rehaussée. 

Il est important de préciser que le mur doit être en état d’être rehaussé. Si tel n’est pas le cas, le copropriétaire qui est à l’origine du rehaussement devra le remettre en état.

Enfin, il est possible de renoncer à son droit de mitoyenneté en vendant sa part à l’autre copropriétaire.

Les devoirs attachés à la mitoyenneté

La mitoyenneté implique aussi des devoirs pour chaque propriétaire.

Tout d’abord, elle suppose que les deux propriétaires contribuent par moitié à l’entretien de la haie, de l’arbre, du fossé ou du mur. Dans le cas où seul l’un des propriétaires aurait supporté les frais d’entretien, il lui est alors possible de demander le remboursement des frais déboursés à l’autre propriétaire. 

Par ailleurs, si l’état du bien mitoyen nécessite des travaux de réfection, il est essentiel que les deux propriétaires trouvent un accord quant à la nature et au prix de ces travaux d’entretien ou de rénovation.

Pour conclure, la mitoyenneté suppose que l’on s’accorde avec son voisin sur la gestion mais aussi sur l’entretien du bien mitoyen. En cas de désaccord, il est nécessaire et, désormais obligatoire, d’avoir recours à une médiation.

Bon à savoir

En cas de litige avec un voisin, la tentative de résolution amiable, désormais obligatoire, doit nécessairement être intentée avec le propriétaire du terrain voisin.

Si le terrain en question fait l’objet d’une location, veillez à obtenir le nom du propriétaire avant de démarrer des démarches amiables.

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