Défaut d’assurance habitation du locataire, quels sont vos droits en tant que propriétaire ?

Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs. Si cela n’est pas le cas, le propriétaire dispose de plusieurs moyens d’action à l’encontre du locataire.

Quelles sont les règles applicables en matière d’assurance habitation ?

• Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation afin d’être couvert contre les risques locatifs tels que un incendie, un dégât des eaux, un fuite de gaz.
• Le locataire est tenu de présenter ce document lors de la remise des clés, à chaque renouvellement du bail mais également à la demande du bailleur une fois par an.

Ces règles ne sont pas applicables aux locations saisonnières ainsi qu’aux locations de logements de fonction.

Quels sont vos droits en cas d’absence d’assurance habitation de votre locataire ?

En cas de défaut d’assurance habitation, le propriétaire dispose de plusieurs moyens d’action :

La résiliation du contrat de bail

Il convient ici de distinguer deux cas de figure :

• Le bail du locataire contient une clause résolutoire : Le propriétaire est tenu de délivrer un commandement de souscrire une assurance habitation, par huissier, au locataire. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation et souscrire à une assurance. À défaut, le propriétaire pourra saisir le tribunal pour demander l’activation de la clause résolutoire et la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire. Cette procédure est rapide car elle ne soulève pas de questions juridiques : le juge doit simplement constater que la clause résolutoire doit être activée et le bail résilié.

• Le bail du locataire ne contient pas de clause résolutoire : Le propriétaire doit assigner le locataire, par acte d’huissier, devant le tribunal judiciaire compétent pour obtenir la résiliation et l’expulsion du locataire. Cette procédure est plus longue car chaque partie devra présenter ses arguments au juge avant que celui-ci ne prenne une décision.

La souscription de l’assurance habitation pour le compte du locataire

Le propriétaire est autorisé à souscrire une assurance pour le compte du locataire. Pour cela, il doit informer son locataire de sa volonté de souscrire l’assurance, par courrier recommandé avec accusé de réception. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour souscrire lui-même l’assurance habitation. A défaut, le propriétaire pourra procéder à la souscription.

À noter : L’envoi de ce courrier prive le propriétaire de la possibilité de résilier le contrat de bail, même si le bail contient une clause résolutoire.

Le propriétaire pourra alors répercuter le coût de l’assurance habitation sur le loyer mensuel du locataire. Le coût du contrat d’assurance est récupérable par douzième, à chaque paiement du loyer.

Si le locataire quitte le logement avant l’échéance du contrat d’assurance habitation, le propriétaire pourra lui demander de rembourser les mensualités restantes.

Quelle est la procédure à suivre en cas de défaut d’assurance habitation du locataire ?

Depuis le 1er janvier 2020, en cas de litige concernant une assurance habitation, une médiation est obligatoire avant toute action devant le tribunal judiciaire pour les litiges dont la valeur est inférieure à 5 000 euros.
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