Encadrement des loyers : quelles sont les mesures applicables ?
En raison de la situation du secteur du logement dans certaines villes, des dispositions spécifiques ont été adoptées par le législateur pour encadrer les loyers et empêcher que les propriétaires ne fixent des loyers trop élevés. Ces dispositions varient selon la ville dans laquelle se trouve le logement. Certains types de logement ne bénéficient pas des mesures ci-dessous : les logements Loi de 1948, les logements conventionnés par l’ANAH, les HLM, les meublés de tourisme et les logements en sous-location. La catégorie à laquelle appartient votre logement est, le plus souvent, indiquée directement sur votre bail. 
Votre logement se trouve à Paris, dans la Plaine Commune ou à Lille
Quelles sont les dispositions applicables?
Les mesures ci-dessous sont applicables à tous les baux signés :
- après le 1er Juillet 2019 pour Paris
- après le 1er Mars 2020 pour Lille
- après le 1er Juin 2021 pour Plaine Commune
À noter : Plaine Commune regroupe les communes de Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen. Les mesures concernent les contrats de location, y compris les colocations, de logements meublés ou vides, à usage de résidence principale. Ainsi, la Loi ELAN prévoit des loyers de référence, fixés par arrêté préfectoral et ayant pour but d’encadrer le montant des loyers. Ces loyers sont définis en fonction de votre adresse, de la taille de votre appartement et de l’époque de construction de l’immeuble dans lequel se trouve votre logement. Il en existe trois types :
- le loyer de référence minoré : il correspond au loyer de référence – 30%
- le loyer de référence
- le loyer de référence majoré : il correspond au loyer de référence + 20%
Le loyer de référence majoré représente un plafond qui ne peut pas être dépassé par le propriétaire lors de la fixation du loyer.
- Première mise en location du logement
Le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail.
- Renouvellement du bail
Si vous constatez que votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré, vous pouvez demander une diminution du loyer lors du renouvellement de votre contrat de location :
- au minimum 5 mois avant la date de renouvellement du bail
- le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de votre demande
Si le propriétaire ne fait pas suite à votre demande, vous disposez d’un recours, qui doit être exercé au plus tard 4 mois avant la date de renouvellement. À l’inverse, il est possible pour le propriétaire d’intenter une action en réévaluation de loyer dans le cas où le loyer est inférieur au montant du loyer de référence minoré. Il doit en informer le locataire au minimum 6 mois avant la date de renouvellement du bail. Le montant du loyer révisé ne pourra être supérieur au montant du loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire. Le locataire peut contester cette réévaluation et il devra alors fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables et situés dans le même secteur géographique.
- Nouvelle mise en location du logement
- Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d’inoccupation : le loyer pourra être révisé, dans la limite du respect du loyer de référence majoré si
- il n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois
- des travaux ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire et que le logement respecte maintenant un critère de performance énergétique
- il est sous-évalué
- Nouvelle mise en location après plus de 18 mois d’inoccupation : le loyer pourra être révisé, dans la limite du respect du loyer de référence majoré
Cependant, le propriétaire est autorisé à demander un complément de loyer dans certains cas : lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par rapport à des logements comparables et situés dans le même secteur (ex: sauna, terrasse panoramique…).
Votre logement se trouve dans une autre ville, en France
Votre logement se trouve dans une zone tendue
- Première mise en location du logement
Le propriétaire est autorisé à fixer librement le loyer lors de la mise en location du bien. Si le bail le prévoit, ce loyer pourra être révisé une fois par an. À l’inverse, si rien n’est pas prévu dans le bail, le loyer ne pourra pas être réévalué.
- Renouvellement du bail
Lors du renouvellement du bail et si le loyer est sous-évalué, le propriétaire peut proposer au locataire un nouveau loyer. Néanmoins, le propriétaire doit respecter une procédure spécifique et le logement doit respecter certaines conditions :
- le logement doit respecter un critère de performance énergétique : la consommation est énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an et un diagnostic énergétique de moins de 4 ans doit en attester
- la proposition de nouveau loyer doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail, par courrier recommandé, huissier ou remise en main propre. Puis, le locataire doit informer le propriétaire de son accord ou de son refus concernant le nouveau loyer, au plus tard 4 mois avant la fin du bail. L’absence de réponse du locataire équivaut à un refus.
Comment doit être calculé le nouveau loyer ? Dans les zones dites “tendues”, l’augmentation des loyers est encadrée et il n’est pas donc possible pour un propriétaire d’augmenter son loyer comme il le souhaite. Ainsi, l’augmentation proposée par le propriétaire ne peut pas dépasser la plus élevée de ces deux limites :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.
- Nouvelle mise en location du logement
Il convient de distinguer deux cas de figure :
- Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d’inoccupation : le loyer du logement ne pourra être réévalué que dans certaines situations
- lorsqu’il n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois
- lorsque des travaux ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire et que le logement respecte maintenant un critère de performance énergétique
- lorsqu’il est sous-évalué et que le logement respecte un critère de performance énergétique
- Nouvelle mise en location après plus de 18 mois d’inoccupation : le loyer peut être librement fixé par le propriétaire et pourra être révisé une fois par an à condition que le bail le prévoit.
Votre logement se trouve dans une autre zone
- Mise en location du logement
Le propriétaire est autorisé à fixer librement le loyer lors de la mise en location du bien. Si le bail le prévoit, ce loyer pourra être révisé une fois par an. À l’inverse, si rien n’est pas prévu dans le bail, le loyer ne pourra pas être réévalué.
- Renouvellement du bail
Lors du renouvellement du bail et si le loyer est sous-évalué, le propriétaire peut proposer au locataire un nouveau loyer. Néanmoins, le propriétaire doit respecter une procédure précise : la proposition de nouveau loyer doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail, par courrier recommandé, huissier ou remise en main propre. Puis, le locataire doit informer le propriétaire de son accord ou de son refus concernant le nouveau loyer, au plus tard 4 mois avant la fin du bail. L’absence de réponse du locataire équivaut à un refus.
Que faire si votre loyer ne respecte pas l’encadrement légal ?
Votre propriétaire est donc tenu de respecter les règles en vigueur lors de la fixation du loyer. Si cela n’est pas le cas et que les plafonds légaux sont dépassés, vous pouvez agir à l’encontre de votre propriétaire et obtenir : La diminution du loyer, dans le respect des règles d’encadrement des loyers La restitution des trop-perçus de loyer À noter : Si le propriétaire refuse, il s’expose à une amende préfectorale pouvant atteindre 5 000€ pour un bailleur personne physique et 15 000€ pour un bailleur personne morale.
Quelle est la procédure à suivre en cas de non-respect des mesures d’encadrement des loyers en vigueur par votre propriétaire ?
Dans un premier temps, il est conseillé d’envoyer, par courrier recommandé avec accusé de réception, une mise en demeure à votre propriétaire pour lui demander une diminution du loyer, dans le respect des plafonds légaux. Sans réaction du propriétaire, il convient alors de saisir la Chambre Départementale de Conciliation. Cette étape est obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges concernant l’encadrement des loyers. De plus, depuis le 1er janvier 2020, en cas de litige concernant le montant d’un loyer, une médiation est obligatoire avant toute action devant le tribunal judiciaire pour les litiges dont la valeur est inférieure à 5 000 euros. Si vous souhaitez initier une médiation sur Justice.cool et découvrir si votre loyer respecte bien les mesures d’encadrement des loyers en vigueur, cliquez ici.
Bon à savoir
Dans le courant de l’année 2021, il est prévu que d’autres villes bénéficient également du système d’encadrement des loyers. Les villes suivantes sont candidates : Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.
